自福星公司开发的“福星时代天骄”商住楼结束后，原由福星公司支付给灵通公司的过渡运行费（包括员工工资）就停止支付，公司面临无收入的尴尬境地，唯有把还建的7000多平方米的商业铺面成功招商，以收取的租金来维持灵通公司的正常运转，同时还要为原407厂上千户下岗职工提供无偿物业服务，保证他们安居以达到促进社会和谐的目的。

　　招商面临的难度

　　“福星时代天骄”商圈位于跃进路131号，商业面积达52000平方米，在方圆1000米的范围内，先后有5家商业面积在50000平方米的大型商圈在同一时段开始招商，分别是一街之隔的跃进路1958商圈、东方华尔街二期商圈、公园大帝商圈、长虹国际城商圈，“福星时代天骄”商圈恰好处于包围之中。加之国家治理和宏观经济调整，国内经济增速放缓，集团消费活跃度降低，投资人对大型商铺的投资非常谨慎。同时灵通公司的招商团队与其它商圈的招商团队不可类比，他们曾经打造过“美一天百货”、“富安百货”以及“百腾数码广场”等人气较旺的商圈，确属我们学习的榜样，在与这些招商经验丰富的精英们的沟通交往中学到了很多有用的实战经验，并有效的运用于实际招商过程中取得了良好的业绩，截止2014年4月份灵通公司应招商面积7464.32平方米，实际招商成功7201.32平方米，完成率达：96.52%。下面就招商的原则进行总结：

　　一、造势与规划原则

　　在目前的经济形势下和所处的商区地理位置，以及竞争程度，造势与规划是一个商圈有效推广的重要的第一环节，商家的投资是为了赚取利润，只有广而告之，吸引人潮，凝聚了人气才能带来财气，商圈才能繁荣，商家与业主才能有利可图进入良性循环。福星时代天骄的商圈定位于“潮铺、耍街、户外、美食”，以此业态作为招商的标准加以大力广告宣传造势，在一个时段内强力推送吸引商家达到前来投资的目的。

　　二、依据规划主题划分区域合理布局原则，

　　商圈是一个多业态的众多商家的聚集，必须合理规划，紧扣规划进行招商，达到统一主题，突出主题的目的，福星时代天骄的商圈定位于“潮铺、娱乐、户外、美食”，按此规划首先合理的把5万多平米进行区域划分，招商时需要注意和维护好规划的主题形象，避免为了招商而招商，形成无序的大杂烩，导致主题灭失。

　　三、招商的业态要形成同业差异、异业互补的原则

　　在招商的过程中一定要做到同业差异，如美食，一个商圈不可能只有一家做餐饮的商家，一般会云集大小商家数10家，在选定商家入驻时需做到对已入驻的商家负责，遴选出有特色有差异的同业态商家入驻。

　　在异业互补这一点上灵通公司的招商团队得到了绵阳招商精英的认可，我们首先确定了自己招商的主题：“娱乐休闲”以量贩式KTV为骨干店、再辅以一家咖啡茶艺、最后再招一家足浴保健，形成了先打麻将和品茶、在K歌、唱累了再足浴保健的一条龙服务，做到了异业互补。

　　四、招商顺序原则

　　当规划和主题形成后毫无疑问招商顺序应该是核心主力店先行，灵通公司在主题确定后为招一家量贩式KTV作为骨干店费了九牛二虎之力。最初与一家“上海聚匠文化娱乐公司”从2013年7月开始洽谈直到2014年2月整整商谈了8个月，终因商务条件差距太大，招商失败，当时时代天骄商圈已于1月8日正式开街接客了，灵通公司7千多平米的主力骨干店还没着落，寝食难安，心急如焚哦，好在主题规划的目标正确，方法和策略得当，终于与绵阳赫赫有名的实力强劲的“不见不散”娱乐公司达成商务协议招商成功，目前“不见不散”娱乐公司正式定名“爱秀歌城”，歌城投资2千2百万元，经营面积达：6594.76平方米（有1800平是爱秀歌城自有门店）开业后是绵阳城最大的量贩式KTV。

　　五、商铺定价原则

　　商铺定价的方法很多，有成本导向定价、竞争导向定价、需求导向定价，灵通公司根据实际情况采取的是需求导向定价辅以阶段性提升进行定价。

　　六、租赁经营采用放水养鱼原则

　　新的商圈一般都需要“先做人气，后做生意”，商圈的特点就是经营具有长期性，只有采用了合理的租金与优质的商业服务，才能将整个商圈做热，有了人气，商家才能盈利，业主方的租金才能顺利收取。

　　七、商家信息的收集和整理原则

　　当一轮招商结束后，已经入驻商圈的商家的信息资料业主方一般都会较好的归档整理，而因种种原因招商未成功的商家的资料信息缺乏收集，其实这部分商家的资料信息一定要收集整理作为备选商家，为下一次的招商做好准备。

　　通过这次全程参与跃进路131号“福星时代天骄”商圈的招商实战，有一些心得体会，匆匆集结成稿与大家分享，如有不当之处请多多指教。

（灵通公司：周迎伟）